23歳会社員 都内マンションの内覧へ行く(その1)

先日、都内のとあるエリアで5軒ほど中古マンションの内覧へ行ってきました。

賃貸ではなく売買ですが、不動産投資目的ではありません。

一応自分でも不動産の勉強はネットや書籍を通じて行っていますが、やはり不動産を生業としている仲介の方とお話する上で勉強になったことがあるので、初めて購入用の物件を見に行き、学んだことを備忘録的にまとめます。

なぜ内覧へ行ったのか

そもそも中古マンションの内覧をしようと思った理由ですが、不動産の知識を身につけたかったからです。

正しい不動産の知識を身につけ、リセールバリューの良い物件を見つけて住宅ローンで購入することができれば、賃貸よりもトータルでかかるコストが少なくなります。

そのため、近い将来に家を買うことを選択肢に入れるための勉強として内覧へ行ってきました。

購入用マンションの内覧で得た学び

今回の内覧で得た学びは以下です。

自家用不動産の売買にかかる総費用

中古マンションを購入する際には購入時と売却時に諸費用と固定資産税が毎年かかります。

まず、購入時諸費用の内訳は

• 仲介手数料(物件購入価格の3%+6万円とその消費税が上限)
• 銀行保証料
• 登記費用
• 火災保険料
• 印紙代
• 銀行事務手数料

となっています。購入する物件の価格にもよりますが、合計して物件購入価格の6~9%程度かかります。今回担当していただいた仲介さんは8%を基準として考えていらっしゃいました。

そして売却時諸費用の内訳は

• 仲介手数料(物件売却価格の3%+6万円とその消費税が上限)
• 抵当権抹消費用

などがあり、こちらの目安としては物件売却価格の3~5%程度かかります。今回担当していただいた仲介さんは4%を基準として考えていらっしゃいました。

賃貸の場合は家賃以外だと初期費用と2年に1度の更新料くらいですし、そもそも仲介手数料も借りるときに家賃1か月分を支払えば良いので、月々の支払い(家賃/住宅ローン)以外にかかる費用に関して言うと圧倒的に賃貸のほうがお得ですね。

賃貸と売買、月々の支払いの違い

基本的に同じ地域の同じような条件の物件に賃貸として住む場合と購入して住む場合では

住宅ローン返済額 < 家賃になります。

そもそも家賃は大家さんに支払うもので、大家さんはいわば不動産賃貸業を営む不動産投資家ですから、賃貸用物件を投資用ローンで購入しています。

住宅ローンの変動金利は2025年3月現在、最安で0.3%とかで借りれますが、不動産投資用のローンだと2~3%と、住宅ローンに比べて高い金利になっています。

さらに、大家さんは賃貸業をビジネスとしてやっているわけですから、月々の家賃に利益を乗せています。そのため、家賃の内訳としては

家賃 = 大家のローン返済(不動産投資用ローン金利込み) + 大家の利益

となっています。一方、住宅ローンの場合は大家さんへの利益を上乗せして払う必要がないため、

住宅ローン = 購入物件のローン返済(住宅ローン金利込み)

となります。先述した通り、住宅ローン金利は不動産投資用ローン金利よりも安いかつ大家さんの利益が乗らないという点で購入した方が月々の支払いは少なくなります。

※中古マンションの購入の場合は上記に加え、管理費/修繕積立金という修繕費用も毎月支払いますが、賃貸の場合も同様に修繕費用というのは家賃に含まれるため今回は省略しています。

賃貸と売買、どっちが得？

基本的に住宅ローン返済と家賃では前者の方が支払額は少ないです。とはいえ、売買にかかる諸費用を考慮すると必ずしも購入した方が良いというわけではありません。

よく賃貸か売買かという論争が巻き起こっていますが、結局は「何年住むのか」と「いくらで売れるか」によります。当たり前ですね。

ちなみにですが、2008年~2021年はマンションの価格が特に上昇傾向にあったようです。

中でも都内、ましてや港区・中央区・千代田区のような都心3区はブランド立地ですから、このような立地に物件を買えた方は買った瞬間に含み益になっていることもありそうですね。庶民には高すぎて買えませんが笑

最後に

今回は賃貸と売買それぞれにかかる費用のうち代表的なものをまとめましたが、ちょっと長くなりそうなので、3000万円控除や減価償却といった専門的なお話に関しては別の記事にしたいと思います。

私は株式の投資歴こそ4年目となりましたが、不動産に関しては完全素人なので、不動産について詳しい方やマイホームを購入されたことがある方にとっては物足りない記事となりましたが、これからどんどん知識を取り入れて記事を書いていくので大目に見てください笑